올해도 거의 반이 지났어요. 거의 막바지를 지나고 있지만 한 해를 돌이켜보면 정말 부동산 업계에서도 많은 일들이 있었습니다. 그 중 대표적인 것이 규제 해제입니다. 조정, 투기과열 등 각종 규제가 풀리면서 막혀 있던 금융기관의 자금이 풀리기 시작했습니다. 하지만 코로나19를 거치면서 쌓인 부채로 인해 총부채원리금상환비율(DSR)이 걸려 불가피하게 높은 금리를 적용하는 서비스를 이용하는 안타까운 이야기를 듣게 됩니다. 그래서 오늘 어떻게 알아보면 토지담보대출을 유리하게 받을 수 있는지 말씀드리겠습니다.
토지의 승인을 얻다
토지를 담보로 하는 것은 크게 농지(논밭)이나 임야입니다.우선 임야의 모습을 봅시다.임야는 크게 4가지로 나누어집니다.첫째는 우리가 주변에서 볼 수 있는 일반적인 산, 도로가 있어 용도 지역상 문제 없는 곳이라 경우 감정가를 기준으로 LTV를 산출하는 데 기본적으로 70~80%입니다.두번째는 개발 제한 구역으로 지정되었습니다.여기 역시 은행에서는 감정 평가에 의해서 담보율을 산출합니다.제한 구역이라 50~60%입니다…세번째는 도로 없는 맹장지입니다.이는 일반 농지에도 똑같이 적용됩니다.맹장지라면 공시 지가와 감정가 속에서 낮은 것을 기준으로 LTV를 산출합니다.네번째는 공익용, 임업용 산지입니다.개발 가능성에 따라서 공시 지가의 30%대에 갑니다.여러분이 필요한 금액이 지금은 정확히는 모르겠지만 당장 준비해야 할 비용을 5천, 7천, 9천, 1억, 10억, 30억등이라고 말씀하시면 플러스 마이너스 2~3천의 사이에서 최대한 토지 담보 대출을 승인합니다.
승인을 위한 차주의 조건을 확인하다
승인을 위해 두 가지를 보겠습니다. 첫 번째는 신용등급입니다. 어떤 여신 서비스를 이용하든 금융기관에서는 신용점수를 많이 봅니다. 이분이 연체를 하는 사람인지 연체 없이 이자를 잘 갚을 수 있는 사람인지 판단하는 거죠. 은행으로부터의 돈은 1200이 아니라 수천에서 수십억입니다. 그러니까 신용점수 확인은 당연한 거죠. 원활한 진행을 위해서는 7등급 이내에 들어야 합니다. 만약 8~9등급이면 일반적으로 불가능하지만 다른 방법으로 승인 가능성을 열어드릴 수 있습니다. 정확한 건 상담을 통해 진행하겠습니다.
두 번째는 소득증빙입니다. 금감원과 은행 양쪽에서 따지는 것 중 하나가 상환 능력입니다. 말 그대로 토지담보대출에 대한 소득을 계산해 부족하면 한도가 충분하지도 않습니다. 네, 거절입니다. 그래서 무엇보다 소득이 중요합니다. 그런데 제 소득이 이 정도고 더 이상 늘릴 수는 없는데 가능할까요? 정확히 얼마인지는 모르겠지만 승인에 필요한 소득이 부족할 경우 추가 소득을 증명하고 승인까지 진행할 여지는 있습니다. 실제로 많은 승인 사례를 통해 이러한 부분을 잘 해결하고 있으니 자세한 사항은 전문적인 안내원의 안내를 받으시기 바랍니다.
소득에 대해 좀 더 말씀드리겠습니다. 직장인은 근로자 원천징수영수증이나 사업자 소득금액증명서와 같은 것으로 증명하면 됩니다. 하지만 프리랜서의 경우 소득증빙이 쉽지 않습니다. 이런 경우에도 방법은 있습니다. 프리랜서라고 해도 건강보험료 납부확인서나 신용카드 사용내역 등을 통해 추정소득으로 토지담보대출을 받을 수 있는 증빙이 가능하고 통장 거래내역이나 임대소득 등에서도 승인에 필요한 증빙을 만듭니다.
이렇게 땅을 담보로 한 조건을 계산했다면 지금은 땅의 상태를 확인해야 합니다. 용도지역, 공시지가 등을 계산하여 진행할 수 있습니다. 토지 이용 규제 정보 서비스를 이용하면 알아볼 수 있습니다. 처음에는 낯설지만 얽혀있는 끈을 하나씩 풀어가듯 토지담보대출을 위해 필요한 절차를 하나씩 풀어나가면 어느 순간 여러분은 필요한 금액을 손에 쥐고 있을 거라고 확신합니다. 서두르고 있다고 서두르면 무심코 고금리 대부업체를 이용하고 있는 것을 발견합니다. 안됩니다. 아직 안전한 제2금융권에서 승인을 받을 수 있습니다. 신뢰할 수 있는 전문상담사와 자신에게 맞는 조건을 제시하고 있는 은행을 비교하여 안내받으면 원하는 자금을 마련할 수 있습니다.
결론을 말씀드리면 토지, 맹지, 공익용 또는 임업용 산지, 논과 밭 등 모든 토지를 담보로 실행할 수 있습니다. 일반적인 땅의 형태를 갖추고 개발이 진행되는 곳이라면 쉽게 진행되겠지만 다른 곳에서 부결되거나 자신의 땅 위에 농막과 같은 미등기 건축물이 있는 경우 또는 도로가 없는 맹지의 경우 감정가 떨어지게 됩니다. 그러면 여신 이율에 영향을 주게 됩니다. 일반적으로 여러분이 해결할 수 있는 범위를 넘어선 경우로, 이런 경우는 전문가를 통해서 진행해야 토지담보대출 한도 70~80%가 적용되는 조건의 승인율을 높일 수 있음을 말씀드립니다.
기본적으로 토지(농지/임야)를 담보로 하는 경우는 제2금융권에서 실행합니다. 우리가 알고 있는 농, 신, 수협 또는 새마을금고나 산림조합 등입니다. 그리고 각각 지역별 지점 상황에 따라 결정되는 담보율이 30~80%로 다양합니다. 같지 않기 때문에 제가 원하는 조건을 충족시키기 위해서는 반 드 시 전문가 안내를 받는 것을 추천합니다. 그동안 DSR 규제로 대출이 막히자 취약 차주들은 고금리로 급증하고 있다… 부채 악순환 반복!!! 토지 담보 대출에 대한 대처책은? 에 대한 해결책에 대해 이야기했습니다. 감사합니다。